Kind: captions
Language: id
Mengapa saat ini Anda harus menunda dulu
untuk membeli properti? Video ini akan
menggambarkan dengan sangat jelas dan
gamblang. Kalau saat ini Anda membeli
properti di lokasi yang salah, Anda
membeli properti dengan harga overprice,
dan Anda cicil dengan KPR sampai 30
tahun, itu sama aja dengan bunuh diri.
Supaya Anda tidak salah kapra, tonton
video ini seksama dari awal sampai
selesai. Jangan putus satu detik pun
karena video ini syarat dengan edukasi
dan makna. Sahabat Entrepreneur, salam
hebat luar biasa. Selamat datang kembali
ke channel Success Before Thy. Di
opening saya tadi, saya kok sedikit agak
berbeda dengan video-video saya
sebelumnya yang mengatakan, "Pak Candra
kan disuruh menabung properti, Pak. Kan
Pak Candra suruh mengajarkan untuk
membeli rumah." Setuju. Tapi video ini
saya disclaimer dulu. Memang kondisi
saat ini sangat berbeda dengan kondisi
30 tahun lalu. Dan di video ini saya
akan menjabarkannya why. Nah, di video
ini hati-hati karena saya akan
mengajarkan kepada Anda. Anda harus
betul-betul teliti sebelum membeli.
Itusnya rumah ya. Tapi kalau beli sawah,
kebun bebas. Tapi kalau khususnya beli
rumah atau beli apartemen harus
hati-hati. Mengapa? Karena di video ini
kita harus tahu konteksnya kalau kita
membeli barang-barang tersebut. Nah,
yang pertama adalah kita bicara soal
ilusi kenaikan gaji. Tahun 90-an awal
waktu itu UMR masih Rp100.000 loh. Anda
jangan kaget ya. UMR masuk Rp100.000.
Dan saya masih ingat tahun 90-an awal
itu kita naik pesawat Borak dan Mandala
harganya juga Rp800.000 mirip seperti
saat ini. Jadi waktu itu naik pesawat
itu seperti barang mewah sekali. UMR
Rp100.000, harga pesawat Rp800.000.
Kalau kita mau faveran UMR saat itu kali
harga pesawat Rp800.000, bayangkan ya,
tiket pesawat Jakarta Surabaya waktu itu
harganya Rp800.000. Saya masih ingat
karena di era tahun 889 itu saya naik
pesawat ke Jakarta waktu itu. Itu
harganya Rp800.000. Mahal sekali. Dan
Rp100.000 ke Rp800.000 itu kan sama
dengan UMR Rp100.000. R000 itu sama
dengan harus kali 8 untuk beli satu
tiket pesawat. Bisa Anda bayangkan
artinya apa? Dari sini kalau sekarang
UMR katakanlah R5 juta, harga tiket
pesawat itu R juta loh. Surabaya Jakarta
kalau mau ver-feran, nah ini ada yang
salah di mana? Makanya harga tiket
pesawat sekarang itu sebenarnya sangat
murah sekali ya kalau mau kita compare
di era tahun-an. Tapi waktu itu kan
teknologi pesawat juga enggak secanggih
sekarang. Terus sekarang tahun 2024-2025
gensi UMR udah R juta kenaikannya ini 50
kali lipat. Terus orang tua dulu itu
komplain, "Wah, anak muda sekarang ini
manja masak dengan UMR R juta kita
enggak bisa beli rumah. Papa aja dulu,
Bapak ini dulu, Ayah ini dulu dengan
gaji cuman Rp100.000 bisa loh beli
rumah. Nah, ini sekarang kurang fair.
Kok bisa kurang fair? Mari kita bahas.
Mata uang yang paling fair itu adalah
emas. Tahun 90-an GenX itu UMR
Rp100.000, [musik] harga emas baru
24300.
Artinya apa? UMR tuh setara 4,1 gr,
emas. Sekarang kita lihat hitung itu
zaman dulu kita beli emas dapat 4 gr
UMR. Nah, sekarang kita cek nih tahun
2025 Gensi [musik] gaji memang R5 juta.
Kitalah samakan lah ya Jakarta R5 juta.
Harga Mas sekarang 2,5 berarti cuma
dapat 2 gr Mas. Nah, ini kayaknya yang
salah mana? Gaji memang UMR naik 50 kali
lipat, tapi emas cuma dapat 2 gram.
Berarti ini ada yang salah di mana? Mari
kita lihat sejarah harga rumah. Kenapa
orang tua dengan entengnya menyuruh
beli? Ya, orang tua termasuk saya nih
ya. Jadi kita nih compare head to head
tahun-an tolong saya disclaimer dulu
video ini bukan berarti saya suruh
anak-anak Gensi itu enggak beli rumah.
Enggak. Beli tapi teliti ya. Karena Anda
sekarang ini kalau beli di harga di
kota, Anda ini mungkin harganya sudah
overprice sekali. Dan ini bukan cuman di
Jakarta, di Surabaya, Medan, Makassar,
Semarang dan sebagainya bukan. Tapi ini
terjadi di hampir semua kota besar di
seluruh dunia.
Nah, jadi sekarang kita lihat baby
boomer, kita bandingkan Gen X sama Gen
C. Sekarang kita lihat topik rumah.
Siapa yang berada di easy mode atau di
hell mode ya? Easy mode itu sekarang
yang gampang atau di era saat ini yang
hellood atau ya nyicilnya kayak di
neraka gitu loh. Bisa bayangkan era
paling enak itu 8090-an. Generasi baby
boomer itu generasinya ayah saya waktu
itu ayah saya kan masih usia 25-an ya.
Mereka baru saja membeli rumah. Jadi
waktu itu saya masih ingat saya lihat di
njop-nya beli rumah saat itu dia beli
rumah 300 m² di pusat kota. Semacam
kayak di Menteng gitu. Kalau di Jakarta
Pusat atau di pusat kota Anda, harganya
rumah saat itu sekitar dia beli di
NJOP-nya Rp4,5 juta. 4,5 juta. [musik]
What? Pak Candra enggak salah itu UMR,
Pak? Yes. Tapi tahun 0. Artinya apa?
Kalau sekarang sama kayak redonominasi
dikalikan 1.000. Jadi naik harga rumah
itu naik 1000 kali lipat. Jadi harga
rumah itu sekarang 5 M. Masuk akal. Nah,
sekarang pertanyaannya adalah harga
rumah naik 1000 kali lipat, tapi harga
gaji kalau dari tahun 0-an ya enggak
tahu ya berapa kali lipat ya. Kalau tadi
90-an ke sekarang kan naiknya sekitar 50
kali lipat. Ini memang harga murah,
rumah sangat murah. Kenapa? Ya kalau
kita lihat kota itu kan baru berkembang,
kota itu baru aja di-develop sehingga
harga rumah memang murah sekali. Jadi
rata-rata nabung 4 tahun rumah itu
lunas. Terus GenX Data 95 ini mulai
berat tapi masih terkejar. Ini era saya.
Jadi saya gaji rata-rata Rp200.000. Saya
masih ingat waktu saya lulus SMP, SMA
waktu itu [musik] gaji saya Rp400.000
ya. Saya memberikan guru les privat.
Harga rumah R30 juta ya. Waktu itu harga
rumah saya beli era tahun 94 ya kisaran
masih di angka 150 lah waktu itu. Ini
kan harga R30 juta rasionya 150 bulan
dan Anda bisa beli dalam waktu 12,5
tahun. Yes, ini memang benar sekali.
Nah, Gensi ini 2024 ini yang Helmood.
Memang Gensi ini kasihan ya. Jadi kalau
Anda mau beli rumah di tengah kota, di
pusat kota, itu hampir mustahil. [musik]
Makanya Anda cuman mungkin pasti
maksimal cuman bisa beli di bukan rumah
ya, tapi apartemen. Kalau Anda mau beli
benar-benar rumah mewah di tengah kota,
itu rasanya hampir mustahil. Ini artinya
apa? Gaji UMR 5,5 juta tapi Anda beli
rumah 1,2 M. Ini yang ukuran biasa aja.
Ini ukuran cuman 4 * 10 kali ya. Ini
Anda bisa rumah seperti ini. Rasionya
237 bulan alias 30 Anda harus [musik]
bisa beli sampai waktunya jangka waktu
sampai 20 tahun. Nah, ini benar-benar
terjadi di fakta sekarang. Terus ada
lagi mitos bunga KPR. Dulu bunga KPR tuh
15%, sekarang cuman 9%. Tapi hati-hati
ini jebakan. Faktanya itu dikali pokok
utang. Kamu harus tahu apa itu namanya
bunga flat dan kamu harus tahu apa itu
namanya bunga efektif. [musik] Saya mau
jelaskan sebentar ya. Hati-hati kita tuh
jangan beli mobil atau jangan beli rumah
kalau bisa jangka panjang. Betul nominal
per bulannya itu kecil tapi semakin
jangka panjang itu yang jadi masalah
bagi kita. Kamu tahu masalahnya di mana?
Yaitu ketika kita beli rumah dalam
jangka panjang lama sekali. Ini
problemnya satu, Anda harus potong dua.
Misalkan Anda cicil rumah 15 tahun, kamu
tahu enggak 7,5 tahun awal itu kamu
cuman cicil bunganya loh. Berarti kalau
kamu beli rumah 1,2 m, kamu sudah cicil
7 tahun, 1,2 M-nya enggak enggak
berkurang sama sekali. Nah, itu harus
hati-hati. Makanya semakin panjang kamu
itu hanya nyicil bunganya di awal, Pak.
1,2 M itu saya nyicil setiap bulan. Oh,
berat loh, Pak. Saya nyicil setiap bulan
itu hampir R10 juta, Pak. Yes. Kamu
nyicil juta 700 juta itu itu enggak
[musik] dianggap rumahmu masih belum
milikmu. Karena itu cuman bayar bunga.
Ya mungkin orang sekarang ya katakanlah
itu bunga ribalah bunga apa, I don't
know. Tetapi satu hal yang saya mesti
[musik] beritahu kepada Anda adalah Anda
harus bisa bedakan yang namanya bunga
flat sama bunga efektif. Jadi
kesimpulannya hati-hati dengan
perhitungan ini. Mitos bunga KPR ini.
Ini hampir tidak pernah terjadi. Harus
pikir baik-baik. Nah, realita KPR Genzi
adalah bunga murah 9% floating. Pokok
hutang 1,2 M. Bunga per tahunnya 108
juta loh. Benar kan saya sudah bilang
tadi 108 juta itu kalau kamu cicil 20
tahun, betul kan saya bilang 10 tahun
pertama kamu cuma nyicil bunga.
Hati-hati ini betul-betul sebuah mitos
yang kita harus baik-baik. Jadi anggap
aja 10 tahun kamu kayak enggak nyicil
apa-apa. Nah, terus jebakan tenor seumur
hidup. Gen X cicil 5 tahun 10 tahun
lunas. Ya, zaman saya dulu kalau cicil
rumah rata-rata 8 tahun sudah lunas.
Tapi gen
35 tahun. Ini hati-hati loh. Hati-hati.
Akhirnya Anda cuman bisa membayar tiga
kali harga rumah. Makanya saya bilang
setengahnya Anda cuman bayar bunga. Ini
harus hati-hati. Jadi saya sarankan
Gensi itu sebaiknya kalau Anda pengin
beli rumah pertama sebaiknya sih kalau
Anda tinggali sebaiknya Anda memang beli
di agak pinggiran enggak masalah. Atau
Anda belilah mungkin ya apa sih ngontrak
dulu juga boleh. Tapi suatu hari Anda
punya cita-cita mau beli rumah di tengah
kota boleh, tapi jangan paksakan dengan
gaji Anda sekarang. Kayaknya hampir
mustahil di era sekarang ini. Dan Anda
bisa bayangkan kalau simulasi KPR orang
tua GenX tahun '95 harga rumah R30 juta.
Bunga memang 15%. tenor 10 tahun tapi
total setor ke bank cuman R8 juta. Anda
masih beli rumah itu hampir dua kali
lipat. Itu wajar gen kali lipat.
Hati-hati. Jadi simulasi KPR Gensi tahun
2025 ini harga rumah 1,2 M. Tenor 25
tahun Anda itu kena jebak beli rumah itu
1,2 M 3 M. Ini hati-hati. Ini harus
hati-hati. Karena apa? gara-gara bunga
panjang ini kan saya sudah bilang 12,5
tahun awal, 12,5 tahun awal Anda itu
cuman cicil bunga. Anda itu tidak
dianggap mengurangi pokok rumah sama
sekali. Baru setengahnya Anda baru cicil
1,2 M. Jadi Anda itu cicil 25 tahun,
12,5 tahun sampai 15 tahun Anda itu cuma
cicil 2 M bunga dan itu Anda belum
memiliki rumahnya sama sekali.
Keterlaluan, kan? Nah, hukum KPR tenor
pendek, bunga kecil, aturan emas. Jangan
ambil tenor lebih dari 15 tahun
khususnya di Indonesia. Jadi saran saya
video ini memang tujuannya saya buat
hati-hati dengan jebakan bunga KPR.
Hati-hati juga dengan membeli properti
di yang overprice di tengah kota atau di
pusat yang dijanjikan nanti bakal
begini, bakal begitu. Hati-hati. Lebih
baik Anda beli properti yang wajar tapi
di pinggir kota dulu. Atau kalau enggak
lah Anda beli yang ya apartemen lah.
Harganya mungkin masih 300 juta loh,
Pak. Tapi apartemen kan enggak punya
tanahnya, Pak, daripada enggak punya
tempat tinggal. Nah, seperti itu. Ini
juga terjadi fenomena juga terjadi di
kota-kota besar di dunia. Singapura,
Kuala Lumpur, Hongkong, Bangkok, Seul,
Tokyo sama Shanghai semua sama, New York
semua sama, Jonesburg di Afrika Selatan,
di Paris sama, semua rata-rata agensi
belinya apartemen. Kalau enggak, enggak
bakal bisa beli. Jadi, berapa gaji aman
buat beli rumah? 1,2 M. Anda lihat
gajinya ya kalau R10 juta. Makanya ada
rumusan saya di world managemen gaji
pokok itu kali 30% ini maksimal
angsuran. Ini sudah aturan baku. Kalau
ini aturan baku enggak Anda lakukan,
nanti takutnya Anda enggak bisa buat
biaya hidup. Apalagi Anda punya istri,
anak, dan istri tidak bekerja lagi.
Rumusan bank itu maksimal 30% gaji. Jadi
maksimal cicilannya Rp33 juta. 3,3 juta
per bulan. Maaf, ini salah tulis, ya.
Jadi artinya kalau Anda 3,3 juta
sebaiknya Anda maksimal ya 1 kali dua
kali UMR supaya Anda masih tetap bisa
hidup. Kalau enggak sebaiknya Anda cari
rumah di luar kota, jangan di dalam
kota. Dan jangan jadi exit liquidity.
Anda harus [musik] tahu exit liquidity
itu apa. Exit liquidity itu gini.
Mereka-mereka yang generasi tua beli
rumah [musik] tapi jualnya di harga
mahal. Loh, saya dulu beli rumah ini
harganya Rp50 juta, tapi sekarang 5 M.
Ya, dia jual rumah 5 M itu namanya ex
liquidity.
Gensi dipaksa beli pucuk dengan harga
tinggi. I kan Anda beli 5 M padahal
orang tua Anda dulu beli harganya di R
juta. Itu namanya acid liquidity. Memang
ini seolah-olah terkesan menyalahkan
generasi tua ya. Tapi generasi tua dulu
kan bisa punya rumah di daerah itu kan
juga. Iya. Sebenarnya ada dua benefit.
pertama kota masih berkembang, kawasan
masih berkembang, tapi sekarang harganya
tiba-tiba bisa naik 1000 kali lipat. Ya,
itu karena memang zaman sekarang ini
sangat sulit untuk memiliki rumah di
tengah kota. Pintu kota tertutup,
jendela pinggiran kota dan desa terbuka.
Contoh, contoh ya. Saya ambil satu
kawasan di Surabaya. Surabaya itu
sekarang ada satu jalan yang paling
panjang di kota Surabaya. Itu namanya
MER. Mer itu apa? Singkatan dari Middle
East, Ring Road. Dulu mer itu banyak
semuanya sawah. Harga properti itu masih
puluhan ribu dulunya. Nah, tiba-tiba
ketika dibuka jalan sekarang harga
propertinya rata-rata per meter tuh 20
sampai R3 juta. Even ada yang Rp50 juta
per me per. Kalau Anda punya 1.000 m²,
woh harga rumahnya saja udah 20 M.
Tanahnya doang loh. Itu kalau Rp20 juta
bisa Anda bayangkan itu harga tanahnya
doang. Bagaimana dengan rumahnya? Jadi
beli saat jelek, jual saat cantik.
Inilah yang [musik] terjadi. Jadi,
hidden jam ini kalau Anda mau tahu
bagaimana Anda bisa mempunyai tips-tips
properti yang baik, Anda membeli harga
yang baik, apalagi sekarang banyak rumah
yang didiskon [musik]
karena lelang, karena saat ini tuh
likuiditasnya sangat-sangat rendah. Saya
sarankan Anda memang join aja di grup WA
kita, channel SP30. Di situ saya banyak
berbagi tips bagaimana Anda bisa membeli
barang yang murah, beli properti harga
yang agak terjangkau dan supaya Anda
juga bisa memiliki ee rumah yang bagus
di pusat kota. [musik] Tapi sekali lagi
kalau Anda baru gaji UMR, jangan
coba-coba dan jangan main-main. Tapi Pak
kan Pak Canda harus beli rumah pertama.
Setuju. Beli rumah pertama itu harus
tapi di pinggir kota. Jangan memasakkan
diri di pusat kota. Kalau Anda masakan
diri di pusat kota, Anda belum tahu
namanya maintenance, Anda belum tahu
namanya PBB, [musik] Anda juga belum
tahu lagi biaya perawatan, bisa-bisa
gaji UMR Anda sudah habis. Bisa sih beli
rumah di tengah kota UMR, tapi rumah itu
rumah kos-kosan alias ngekos terus
cosnya Anda beli per petak. Itu kan
sesuatu yang enggak mungkin. Oleh sebab
itu, jangan lupa follow dan gabung WA
channel kami SP30. Banyak hidden-hidden
gym property di sana. So, disclaimer on
ada empat yang jangan lupa. Pertama,
jangan beli rumah overprice ya, saran
penting. Yang kedua, kalau pilih rumah
yang lokasinya bisa berkembang. Jangan
pilih rumah yang lokasinya sudah staknan
atau perumahan itu sudah enggak bisa
di-develop lagi. Ke depannya justru
daerah itu mati atau tidak ada
pengembangan lagi. Jangan beli rumah di
daerah tersebut. Yang ketiga, hati-hati
jangan cicil 30 tahun. ini khususnya
gensi karena tipuan soal bunga KPR itu
tadi. Anda harus betul-betul teliti
sebelum membeli. Jangan sampai Anda
membeli 30 tahun tapi 15 tahun pertama
hanya nyicil bunga. Dan yang keempat,
beli rumah pertama jangan gegaba. Harus
betul-betul diteliti. Harus betul-betul
sebelum membeli harus diteliti.
Contohnya Anda jangan beli rumah
terkesannya murah tapi ternyata kawasan
itu kawasan keamanannya tidak bagus.
Hati-hati. Jadi sebaiknya uang yang
sama. Kalau Anda mau di pusat kota
seperti saya tadi, mending Anda beli
rumah ee apartemen dulu atau ngontrak
dulu. Tapi kalau rumah pertama mending
menurut saya di kawasan pinggiran atau
di kawasan pedesaan, Anda tetap bisa
punya properti. Demikian tips saya kali
ini. Semoga bermanfaat. Jangan lupa
like-nya and always salam hebat luar
biasa. Yeah.